Inleiding
Woningcorporaties staan onder druk, maar juist nu biedt ons ontwerpend onderzoek een uitvoerbare oplossing: door in naoorlogse stempelwijken woningen slim te splitsen, volume toe te voegen en deels te verkopen aan starters of doorstromers, ontstaat ruimte voor vernieuwing én woondiversiteit. Tegelijk kunnen ouderen en empty nesters in hun vertrouwde wijk blijven wonen in levensloopbestendige woningen. Collectieve ruimten en het terugdringen van autoverkeer versterken daarbij de sociale samenhang. Eén rijtjeswoning wordt zo getransformeerd tot acht verschillende wooneenheden – een haalbare en toekomstgerichte aanpak voor de woonopgave van vandaag.
Het oplossen van het woningtekort door vooral meer huizen te bouwen is een end-of-the-pipe oplossing. We moeten eerst de oorzaak aanpakken: veel mensen blijven langer in hun woning wonen dan nodig is. Vooral ouderen en empty nesters (echtparen van wie de kinderen uit huis zijn) wonen vaak in te ruime huizen, met ongebruikte vierkante meters en een lage woonkwaliteit, omdat deze woningen niet ontworpen zijn voor langdurig en comfortabel ouder worden. Dit probleem doet zich vooral voor in naoorlogse stempelwijken, gebouwd tussen 1960 en 1980 om jonge gezinnen te huisvesten tijdens de woningcrisis van die tijd. De situatie toen lijkt sterk op die van nu, met een vergelijkbaar woningtekort van ongeveer 1 miljoen woningen. Het grote verschil is de huidige diversiteit aan huishoudens en woonbehoeften. De uitdaging is om de woningvoorraad in deze wijken aan te passen en meer differentiatie te creëren. Deze nieuwe woningen moeten aantrekkelijker zijn dan hun huidige woning, zodat verhuizen wordt gezien als een stap vooruit.
Deze aanpak kan een belangrijk deel van het woningtekort oplossen, zonder dat er nieuwe bouwgrond nodig is. Nieuwe woningen bouwen heeft grote nadelen, zoals hoge kosten voor infrastructuur, milieuproblemen (zoals stikstofuitstoot en CO₂-voetafdruk), én tekorten aan bouwmaterialen en personeel. Naast meer variatie in het woningaanbod moeten we ook inzetten op het verbeteren van de leefbaarheid en sociale cohesie in stempelwijken. Buurten moeten plekken worden waar mensen langdurig willen én kunnen blijven wonen. Dat vraagt om ruimtelijke ingrepen op blok- en buurtniveau – precies de opgave waar ons ontwerpend onderzoek zich op richtte.
Ontwerpend onderzoek
De basis voor de hieronder beschreven visie en ontwerpparameters wordt gevormd door de bevindingen uit het veld- en bureauonderzoek (historisch, demografisch en praktisch), zoals beschreven in het onderzoeksdocument
Visie
Nederland staat voor een belangrijke verandering: de diversiteit in onze samenleving neemt in rap tempo toe en dit zal in de toekomst alleen maar verder groeien. Toch voldoet onze huidige woningvoorraad niet aan de behoeften van deze steeds veranderende groep mensen. Dit zien wij als een kans, geen obstakel. Wij geloven in het ontwerpen van woningen die inclusief, flexibel en duurzaam zijn. Door in te spelen op de uiteenlopende wensen van gebruikers, kunnen we ruimtes creëren die écht passen bij de dynamiek van de samenleving. In plaats van te kiezen voor sloop en nieuwbouw, kunnen we bestaande woningen vernieuwen en verrijken door innovatieve woonconcepten in bestaande wijken te integreren. Dit is niet alleen goed voor de diversiteit, maar ook voor onze planeet.
Onze visie is een toekomst waarin we de kracht van vernieuwing inzetten om onze woningvoorraad te revitaliseren en een leefomgeving te creëren die past bij de diverse en duurzame samenleving van morgen.
Ontwerp Parameters
- Maak ouder worden op de huidige locatie mogelijk door huizen te veranderen in levenscyclusbestendige huizen
- Combineer verschillende woningtypen (tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, villa-appartementen, etc.) in een wijk
- Verhogen van de dichtheid van de wijk, Kasteelbuurt Oosterhout van 1.600 naar bij voorkeur 4.000 inwoners
- Slopen is een misdaad, maar soms noodzakelijk om te verbeteren
- Creëer een levendige omgeving door beweging op straat te stimuleren
- Vergroot de sociale cohesie door veilige omgevingen te creëren en ruimte toe te voegen waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar de kwaliteit van de verbinding belangrijker is dan de kwantiteit
- Stedelijke en architectonische vormen moeten de natuur volgen. Bijvoorbeeld, kijken naar schaduwen (bijv. het dak zo vormen dat er minder schaduw is in de binnenplaats), warmte (bijv. slaapkamers op het noorden), etc.
- Veranderingen in architectuur door toekomstige eigenaren, zouden in één dag mogelijk moeten zijn
- Het moet gezien worden als een stap omhoog om van huis te veranderen
- Maak individuele architectuur mogelijk door onderdelen van een gebouw toe te voegen of te verwijderen, bijvoorbeeld door volumes toe te voegen wanneer mensen dit willen
Betrokken partijen
De drie belangrijkste partijen die betrokken zijn bij dit ontwerp, evenals hun specifieke behoeften, zijn :
1. Bewoners
Bewoners verlangen naar een gevoel van verbondenheid en gemeenschap binnen hun buurt. Daarnaast is er een groeiende vraag naar meer diversiteit in woningtypes en plattegronden om tegemoet te komen aan de toenemende diversiteit van mensen, inclusief verschillende levensstijlen en religieuze achtergronden. Dit benadrukt de noodzaak voor meer inclusieve en diverse architectonische ontwerpen.
2. Nederlandse woningcorporaties
Woningcorporaties hebben de behoefte aan hun woningbestand om te zorgen dat het voldoet aan de verwachtingen van huurders. Zij aanzienlijke waarde aan het duurzame van levendigeheid en sociale cohesie binnen buurten om het welzijn van bewoners te verbeteren en duurzaam huurderschap te stimuleren.
3. Nederlandse overheid
De Nederlandse (lokale) overheid is actief op zoek naar omvangrijke oplossingen om de woningnood en milieucrisissen aan te pakken. Hun doelstellingen omvatten niet alleen het oplossen van de woningproblematiek, maar ook het waarborgen van de ontwikkeling van efficiënte infrastructuur, transportsystemen en openbare diensten die inspelen op de behoeften van de gemeenschap.
Het architectonisch ontwerp
Dit ontwerp is gericht op het revitaliseren van naoorlogse “Stempel” wijken. Door bestaande grote eengezinswoningen te transformeren naar meerdere, diverse wooneenheden, bieden we een slimme oplossing die tegemoetkomt aan de wensen van verschillende doelgroepen, van ouderen en gezinnen tot jonge mensen die hun leven beginnen. Een duurzame en flexibele transformatie voor de toekomst van wonen!
Er zijn drie nieuwe woningvarianten ontwikkeld, waarbij de bestaande betonnen structuur van het woningbestand wordt benut. Door extra volumes toe te voegen en verticale en horizontale indelingen toe te passen, kunnen in totaal negen verschillende woningtypes worden gecreëerd, variërend van 35 (xs) tot 140 (XL) vierkante meter, zie de onderstaande afbeelding.
De varianten
Variant 1: Van 2 bestaande eengezinswoningen naar 2 appartementen en 1 levenscyclusbestendige woning, met de mogelijkheid om te splitsen.
Zoals genoemd in de inleiding, worden de woningnoodproblemen in Nederland voornamelijk veroorzaakt door ouderen en empty-nesters die langer in hun eengezinswoningen blijven dan nodig is. Om dit probleem aan te pakken, wordt een rij-patio typologie voorgesteld, waarbij de begane grond van twee rijwoningen wordt gecombineerd om een ruime patio te creëren. Deze aanpak maakt een aanzienlijke grondoppervlakte van maximaal 110 vierkante meter mogelijk, wat een levenscyclusbestendige oplossing biedt die kan inspelen op de veranderende behoeften van bewoners in de loop der tijd. Levenscyclus duurzame woningen stellen flexibiliteit, toegankelijkheid en duurzaamheid voorop en veroorzaakte slimme technologieën om mensen te ondersteunen bij het ouder worden in hun eigen woning.
In de onderstaande film is een reactie te zien op het ontwerp van deze eerste woningvariant.
Variant 2 : Van 2 bestaande eengezinswoningen naar 1 kleine en 2 middelgrote eengezinswoningen.
Een van de ontwerpdoelen was om diversiteit in woonopties te introduceren. Door deze twee nieuwe type eengezinswoningen toe te voegen naast de bestaande woningen, zullen er in totaal drie type eengezinswoningen beschikbaar zijn. Deze omvatten een ruime woning van 140 m2, een middelgrote woning van 80 tot 100 m2 en een kleinere woning van 70 m2. Daarnaast is het interieurontwerp zodanig opgezet dat bewoners keuzes hebben, zoals de mogelijkheid om zowel aan de voor- als aan de achterzijde te wonen.
Variant 3 : Van 2 bestaande eengezinswoningen naar 6 kleine en middelgrote appartementen.
Deze variant gecombineerd volume toe door de structuur van twee bestaande woningen te gebruiken, waardoor meer appartementen mogelijk zijn. Het ontwerp biedt flexibiliteit met aanpasbare plattegronden, waarbij een roomdivider de natte ruimtes scheidt. Bewoners kunnen hun eigen woonsituatie kiezen. Het appartement op de begane grond biedt ook mogelijkheden voor alternatieve functies, zoals duurzame functionaliteit van gemeenschapsvoorzieningen, afhankelijk van de wensen van de buurtbewoners.
Het Stedenbouwkundig ontwerp
In de vroege 20e eeuw werd de ideale stad omschreven als een functionele ruimte met gescheiden industriële en woongebieden. Deze visie, gecombineerd met de woningnood in die tijd, leidde in Nederland tot de ontwikkeling van “Stempel” wijken, die bestaan uit vaste blokken met ruime verkeers- en recreatieruimtes. Deze wijken hadden een homogene visuele uitstraling en weinig variatie, wat resulteerde in rationele stedenbouw die massale woningbouw mogelijk maakte. De “Kastelenbuurt” in Oosterhout (NB), waar ik opgroeide, is een voorbeeld van een “Stempel” wijk. Deze wijk, oorspronkelijk ontworpen voor jonge gezinnen had een hechte gemeenschap met minimale sociale verschillen.
Inmiddels is de wijk veranderd van een levendige buurt met gemiddeld vier bewoners per woning naar een autogerichte omgeving met een groeiend aantal oudere bewoners en slechts twee bewoners per woning. Deze veranderingen hebben geleid tot verminderde sociale interactie en ongebruikte ruimte in de woningen. De wijk diende als pilotstudie om de bredere implicaties van dergelijke transformaties in Nederland te onderzoeken.
Het streven was om het aantal inwoners in de wijk minimaal te verhogen van 1.600 naar 4.000 inwoners door het toepassen van het hiervoor beschreven architectonisch concept waar 1type woning wordt gesplitst naar 8 verschillende type woningen.
Door deze interventie toe te passen op de bestaande 400 corporatiewoningen, kunnen 400 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Door woningen langs de grenzen van de wijk toe te voegen, kunnen er nog eens 800 extra woningen worden gecreëerd. Om de levendigheid te verhogen, wordt geadviseerd nieuwe niet-residentiële functies en economische activiteiten geleidelijk in te voeren.
In het onderzoek, zijn tevens verschillende stedelijke interventies uitgevoerd. Deze interventies omvatten het creëren van ontmoetingsplekken, robuuste collectieve ruimten, het verbeteren van straatontwerpen, en het centraliseren van parkeerfaciliteiten. Door auto’s van de straat te verwijderen en voetgangersverbindingen aan te leggen, wordt zowel de veiligheid als de sociale interactie tussen bewoners vergroot.
Interventies
De Kastelenbuurt in 2055
Het ontwerp voorziet in een totaal van 4.000 inwoners, waarvan 2.400 nieuw, door de toevoeging van 1.200 extra woningen. Van deze woningen worden 400 geïntegreerd binnen de bestaande structuur, met 7 nieuwe woningtypen die zorgen voor een grotere diversiteit in bewoners. Daarnaast worden 800 woningen aan de rand van de wijk gerealiseerd, waarbij nieuwe functies worden toegevoegd om extra levendigheid en sociale cohesie te bevorderen.
In Nederland bestaat 15–25% van het woningbestand uit naoorlogse stempelwijken, goed voor circa 1,6 miljoen woningen. Als de uitkomsten uit de onderzochte wijk in Oosterhout landelijk worden toegepast, kan alleen al door het splitsen van één woningtype naar acht types ruim 500.000 extra woningen opleveren. Dit levert een flinke bijdrage aan het doel om binnen 20 jaar één miljoen woningen toe te voegen.
Implementatiestrategie
Wij adviseren woningcorporaties en gemeenten om vanaf de start samen te werken met een architectenbureau dat niet alleen ruimtelijk kan ontwerpen, maar ook begrijpt wat er organisatorisch nodig is om een project te laten slagen. Zoals een corporatiedirecteur treffend zei:
“Betrek een creatieve architect om splitsen tot een succes te maken. Denk out of the box en maak het visueel.”
Studio Dorus combineert ruimtelijk ontwerp met organisatiekundige expertise – een unieke meerwaarde bij complexe transformatie- en splitsingsopgaven. In onze aanpak wordt niet alleen het gebouw gesplitst, maar ook het programma: bestaande huurwoningen worden herverdeeld in zelfstandige koop- en huurwoningen. Deze mengvorm vraagt om een nieuwe manier van organiseren. Traditionele structuren zoals een VvE of eenzijdig corporatiebeheer schieten tekort in het faciliteren van gedeeld gebruik en eigenaarschap. Wij adviseren daarom het opzetten van een Vereniging van Gebruikers, waarin zowel huurders als kopers deelnemen en gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor gedeelde voorzieningen en ruimten. Wij zien een project als volgt voor ons:
2027 : De voltooiing van de eerste pilot toont aan dat een voorbeeld van elk type is geïmplementeerd. Hierdoor kan de lokale gemeenschap de transformatie ervaren.
2035: Gezien het patroon van mensen die om de twee jaar de wijk verlaten, wordt het haalbaar om 40% van het totale doel binnen de eerste tien jaar te bereiken. Deze vooruitgang kan worden geboekt door verschillende woningtypen in te voeren als reactie op de vraag.
2055: Het wordt verwacht dat binnen 20 jaar ongeveer 80% van het verdichtingsdoel kan worden behaald. De drijvende kracht achter deze veranderingen blijft de vraag, beïnvloed door de veranderende sociale structuur.
2085: De volledige realisatie van de verdichtingsdoelen kan binnen een tijdsbestek van 30 jaar worden bereikt. Het is essentieel om een diverse mix van woningopties te creëren en nieuwe functionaliteiten te integreren. Deze dynamische combinatie moet woningen in staat stellen zich voortdurend aan te passen en nieuwe doeleinden te vervullen wanneer dat nodig is.
Visie
Bij Studio Dorus geloven we dat elk gebouw een levenscyclus kent – technisch én functioneel. Sommige panden raken verouderd, niet langer comfortabel of veilig. Andere verliezen hun bestaansrecht omdat de functie achterhaald raakt: een kinderdagverblijf in een wijk zonder jonge gezinnen, een winkelcentrum zonder winkelend publiek, een bedrijfshal die geen bedrijvigheid meer kent. Tegelijkertijd zien we gebouwen waar ruimte onzichtbaar is geworden – plekken die ooit vol leven zaten, maar nu vergeten zijn of simpelweg niet meer benut worden zoals ze ooit bedoeld waren.
Tegenover die leegte staat een groeiende behoefte: de stad heeft woningen nodig. Divers, betaalbaar, en ingebed in bestaande wijken. Maar het aanbod blijft achter. Juist daar ziet Studio Dorus kansen: wij kiezen bewust voor transformatie boven sloop. Door te herbestemmen wat er al staat, blazen we nieuw leven in verouderde of onderbenutte panden. We creëren woningen die aansluiten op de vraag van nu, zonder extra ruimte te claimen of het verleden te wissen. Op die manier dragen we bij aan duurzame stedelijke ontwikkeling én aan een concrete oplossing voor de woningnood. Elke vierkante meter telt – en elk gebouw verdient een tweede kans.
Onze Strategie
Wij zijn ervan overtuigd dat een architect een leidende rol moet spelen in de ontwikkeling van projecten. Dit is essentieel om ervoor te zorgen dat de ontwerpdoelen daadwerkelijk gerealiseerd worden. Onze focus ligt op de transformatie van binnenstedelijke gebieden, waarbij de bestaande infrastructuur behouden kan blijven en slimme ontwerpstrategieën kunnen zorgen voor een optimale integratie in beperkte ruimte. Hierbij leggen we een sterke nadruk op het bevorderen van sociale interactie. Onze expertise ligt in het transformeren van gebouwen, waarbij we niet alleen splitsen maar ook extra volume toevoegen om de beschikbare ruimte optimaal te benutten. Deze kennis hebben we toegepast bij het concept voor de revitalisatie van naoorlogse wijken.
Deze transformaties bieden voordelen voor alle betrokken partijen. Gemeenten hoeven niet te investeren in nieuwe infrastructuur, het Rijk en de provincies profiteren van milieuwinst, en eigenaren – of dit nu woningcorporaties, bedrijven of particuliere eigenaren zijn – kunnen hogere huurinkomsten of verkoopprijzen realiseren. Zo versterken we de economische waarde van bestaande gebouwen en dragen we bij aan een duurzamere toekomst.
Bent u als gemeente, corporatie of vastgoed eigenaar geïnteresseerd geraakt? Wil u weten wat Studio Dorus voor u kan betekenen? Of wilt u meer informatie over de opzet van het onderzoek? Neem dan contact met ons op – wij helpen u graag verder!
Contactgegevens:
ir. T.N.C (Theo) de Laat, Architect Studio Dorus, www.dorus.nu
Mob: +31-653348538, Mail: info@dorus.nu