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Répondre aux besoins résidentiels d'un territoire plus attractif
Le territoire du SCOT de Lille Métropole est très attractif à l’échelle des Hauts-de-France avec 1.270.000 habitants et une population en augmentation (sur les 10 dernières années, le territoire a capté la moitié de l’augmentation de la population régionale). Outre la population, c’est le nombre de ménages (550 000) qui croît selon le scénario «haut» inscrit dans le SCOT (scénario dit «regain d’attractivité»).
Ces trajectoires, et notamment celle concernant la croissance des ménages qui est la plus avancée, confirment les objectifs de logements visés dans le SCOT à hauteur de 130.000 entre 2015 et 2035.
En réponse à ces évolutions socio-démographiques, la production de logements est croissante depuis 10 ans et s’est même nettement renforcée depuis 2015 avec 7.000 à 7.500 logements nouveaux en moyenne par an, soit au-delà des ambitions du SCOT (6.500 logements par an en moyenne entre 2015 et 2035).
Les dynamiques immobilières, croisant le taux de construction et de ventes (mutations), illustrent un marché en tension, avec des différences de dynamiques qui se distinguent entre sous-territoires notamment pour la construction. En effet, si le territoire de la Lys et le territoire Est sont en forte hausse et dépassent les objectifs du SCOT, le territoire roubaisien connaît quant à lui des dynamiques en baisse se situant au-dessous des objectifs, ce qui invite à la vigilance dans les années à venir.
RĂ©nover et mobiliser le parc ancien de logement
Au-delà de la construction de nouveaux logements, le SCOT met l’accent sur la nécessité de mobiliser et de rénover l’existant. Dans ce cadre, le sujet de la vacance des logements indique que celle-ci a peu évolué depuis 2015, contrairement aux observations constatées à l’échelle de l’ensemble de la région, avec une vacance structurelle (plus de 3 ans) relativement stable et peu élevée en pourcentage.
Néanmoins, la promulgation de la loi Climat et Résilience et son objectif de «Zéro Artificialisation Nette» fixé pour 2050 invite les territoires à réduire fortement leur artificialisation et leur consommation des sols dès aujourd’hui. Cette vacance structurelle constitue désormais un enjeu encore plus fort à valoriser comme gisement de renouvellement urbain car son volume à l’échelle du territoire est important : plus de 10.000 logements, soit près de 10% de l’objectif de production de logements du SCOT sur 20 ans.
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L’enjeu de remobilisation du parc existant est donc dès à présent un sujet-clé, car la réhabilitation du bâti ancien et la reconquête des espaces en friche sont des sujets complexes, longs, aux interlocuteurs multiples et avec des coûts potentiellement élevés. C’est pourquoi, à la fois l’État et les acteurs locaux se dotent d’outils opérationnels d’accompagnement des ménages. Par exemple, France Rénov’ via AMELIO a accompagné plus de 1.000 opérations en 2021. L’Etablissement Public Foncier (EPF) et la SPLA «La fabrique des quartiers» (créée en 2010) interviennent sur le territoire de la MEL sur plusieurs centaines de logements (démolitions, logements neufs, résorption de vacance…). Ces acteurs assurent la rénovation, le recyclage voire le renouvellement complet de logements anciens. En lien avec son Plan climat air énergie territorial (PCAET) et son Programme local de l'habitat (PLH), la Métropole Européenne de Lille a d’ores et déjà établi une structuration des acteurs et de l’offre. Elle reste à initier côté Pévèle Carembault.
Une offre de logements adaptée à la diversité des besoins
Au-delà du nombre de logements produits qui respecte les objectifs du SCOT, se pose la question de l’adaptation de l’offre de logements à la demande des ménages et des besoins du territoire. Sur ce point, les analyses montrent que si les maisons restent majoritaires à l’échelle du parc existant, la production actuelle est orientée à près de 80% vers des logements collectifs. Ce constat va dans le sens d’une réponse au desserrement des ménages. Il induit également la nécessité de poursuivre les efforts pour mieux adapter les logements aux demandes spécifiques (vieillissement, étudiants...). Il accompagne aussi les parcours résidentiels au sein du territoire, tout en restant vigilant à la nécessité de proposer des produits permettant aux familles de rester sur le territoire.
Afin de promouvoir la mixité et répondre aux besoins des ménages les plus modestes du territoire, le parc de logements social se développe : il a nettement augmenté depuis 2015 et atteint plus de 25% de l’offre globale, soit 138.000 logements en 2020. Cependant, la politique d’attribution de ces logements peine à répondre à une demande de plus en plus élevée, avec des taux de satisfaction des nouvelles demandes (hors mutation) qui baissent de 23% à 18% entre 2015 et 2020.
L’accession à la propriété reste également un enjeu majeur sur le territoire. En effet, seuls 66% des 10% des ménages ayant les revenus médians les plus importants (ramenés par unité de consommation) rempliraient les conditions pour accéder à une maison de type T4 au vu des conditions du marché s’appliquant en 2019.
Ă€ RETENIR
Comptant 1.270.000 habitants et 550.000 ménages en 2018, le territoire métropolitain reste très attractif à l’échelle des Hauts-de-France. Le scénario «haut» prévu dans le SCOT, basé sur un regain d’attractivité, est toujours d’actualité, en particulier concernant l’évolution des ménages, justifiant ainsi les objectifs de logements visés. Ceux-ci sont atteints ces dernières années avec plus de 7.000 logements construits par an. Néanmoins, les dynamiques immobilières illustrent un marché en tension.
La remobilisation du parc et des fonciers existants par la résorption de la vacance (plus de 10.000 logements vacants depuis plus de 3 ans), ainsi que la réhabilitation et le renouvellement urbain sont des enjeux fondamentaux à traiter avec notamment l’accompagnement des acteurs spécialisés dans la revalorisation du tissu urbain existant (EPF, SPLA La fabrique des quartiers, Amelio, ANAH...).
La tendance de la production d’habitat se poursuit vers plus de logements collectifs, qui représente 80% de la production actuelle, en s’adaptant aux évolutions démographiques et sociétales (vieillissement, desserrement des ménages...). L’augmentation globale du parc de logements sociaux est bien réelle, même si son rythme ne répond pas assez rapidement à la demande croissante.
CONTACTS
Gaël SMAGGHE : gsmagghe@adu-lille-metropole.org - Chargé d'études - Agence de développement et d'urbanisme de Lille Métropole
Alexis MARCOT : amarcot1@adu-lille-metropole.org - Directeur d'études - Agence de développement et d'urbanisme de Lille Métropole
Photos : La Mouchonnière, Seclin © Vincent Lecigne/MEL; Rue Bayard, Lille © Mathieu Drean/MEL; Habitat, Ennevelin © CCPC