Réalisé dans le cadre de la saison thématique dédiée aux enjeux du logement dans les Petites villes de demain, ce parallaxe, alimenté au fil des webinaires et des rendez-vous de la saison, vise à réunir toutes les ressources et la matière produite sur les enjeux de vacance dans les petites villes. Vous y trouverez les replays des événements, une synthèse des grands enjeux en matière de lutte contre la vacance dans les petites villes, mais aussi des retours d'expériences, et des décryptages d’offres de services. Le tout alimenté de nombreuses photographies, notamment issues de la mission photographique nationale portée par POPSU Territoires.
La vacance du bâti, en particulier du logement, est un phénomène largement répandu en France : d’un point de vue de stock, ce sont aujourd’hui plus d'1,110 millions de logements (soit 3,41% du parc privé) qui sont vacants depuis au moins 2 ans en France (source : DGALN/DHUP, sept 2022). Certains territoires sont plus touchés que d’autres : selon les chiffres clés du logement 2022, les communes rurales et les petites et moyennes villes (les agglomérations de moins de 100 000 habitants sont les plus touchées par la vacance des logements) que les grandes villes, en particulier dans les secteurs dits tendus.
La vacance est un phénomène « multi » : multiforme, multi-cause et multifacette. Multiforme, car du logement à la grange, de la cellule commerciale vide à l’ancienne école, on entend par « vacant », « tout bâti […] sans utilisation formelle » (Miot, Dubeaux, 2022), et le traitement de la vacance pour une collectivité implique, souvent, de travailler sur des biens de différents types qui se cumulent dans le tissu urbain. Elle est multifacette, parce que parfois très ponctuelle, le temps d’un changement d’occupants ou de propriétaires, participant par là à la mobilité d’un marché immobilier (vacance « frictionnelle »), la vacance peut se révéler plus problématique lorsqu’elle s’inscrit dans la longue durée : elle devient alors structurelle, marque les paysages, les tissus urbains et le quotidien, et peut alors appeler à des actions plus spécifiques de la part des acteurs publics. Elle est enfin multicauses, et l’une des difficultés de l’action pour résorber la vacance réside dans la multitude des raisons qui conduisent à la vacance d’un bien : parfois dû au mauvais état initial du bien, la vacance peut aussi être la conséquence de blocages juridiques ou patrimoniaux (successions difficiles), ou encore fruit d’une volonté des propriétaires, parfois échaudés par de mauvaises expériences passées.
Dans le contexte de la transition écologique, de la crise du logement et des enjeux de sobriété foncière, les regards sur le parc vacant évoluent au profit d’une nouvelle réflexion sur leur revitalisation et leur remise sur le marché du logement décent et confortable. Quelles sont les clés pour lutter contre la vacance des logements ? Comment les Petites villes de demain peuvent-elles agir ?
1er webinaire « Les clés pour agir » de la saison thématique sur les enjeux de vacance avec les interventions de Mickael Rivals, chef de projet PVD à Castelnaudary (Aude), de Peggy Mertiny, cheffe de projet "Lutte contre la vacance de logements" à la DGALN, d'Etienne Fernandez, référent habitat au conseil départemental de la Meuse et de Thomas Charrier, dirigeant de la société Territoire Circulaire, en charge de "Pas de vacances pour la vacance"
CASTELNAUDARY, UNE STRATEGIE AMBITIEUSE EN MATIERE DE LUTTE CONTRE LA VACANCE
Castelnaudary est une petite commune de l'Aude de 11 000 habitants, située entre les métropoles de Montpellier (à environ 2h) et Toulouse (40 minutes), qui a mis en place plusieurs outils pour lutter contre la vacance, particulièrement sur le centre-ville, plus touché par ce phénomène.
On estime à 15% le taux de vacance sur le périmètre de l'OPAH-RU
• Septembre 2020 : mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) sur un périmètre resserré (correspondant à 6 rues du centre-ville). Cette étude en deux phases permet d'abord, en phase pré-opérationnelle, d'identifier les logements vacants sur le secteur, puis en phase suivi-animation d'accompagner, de financer, ou de mettre en contact avec des investisseurs locaux les propriétaires des logements détectés lors de phase 1.
• Juillet 2022 : mise en place du permis de louer qui permet de contrôler la qualité des logements mis en location sur un périmètre donné (pour la commune de Castelnaudary, le choix a été d'opérer sur le même périmètre que celui de l'OPAH-RU). Il est nécessaire de disposer de la compétence habitat pour porter ce dispositif.
• La commune mobilise les données LOVAC (transmises par la DDTM) qui regroupent les logements considérés comme vacants à l'échelle national. En croisant les données, cela permet de repérer d'éventuels failles, de préciser les états des logements.
• Juin 2022 : mise en place du Dispositif DENORMANDIE, une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif aux propriétaires-bailleurs. La commune de Castelnaudary a fait connaitre ce dispositif aux agences immobilières et aux constructeurs de la région afin de les mettre en relation avec les propriétaires qui ne souhaitent pas rénover leur logement.
AGIR FACE A LA VACANCE, L'EXPERIENCE D'AMBERT-LIVRADOIS FOREZ (PUY-DE-DÔME)
L’intercommunalité d’Ambert-Livradois-Forez est un territoire rural, composé de 58 communes pour un peu moins de 30 000 habitants. Depuis plusieurs années, le territoire fait face à une situation de décroissance urbaine, (54% de population en moins depuis 1876) dont l’une des conséquences visibles est l’augmentation des lieux vacants. Face à cela, les équipes du PNR du Livradois-Forez - créé en 1986 par les acteurs locaux avec pour objectif principal de "lutter contre la déprise sociale, économique et démographique du territoire" - des intercommunalités et des communes ont décidé de mener plusieurs expérimentations de revitalisation des centres-bourgs. Les chercheurs Yoan Miot (Université Paris-Est Marne-la-Vallée) et Sarah Dubeaux (LIFTI) ont analysé la démarche du territoire, alors pionnière (début des opérations dès 2011) de revitalisation durant deux années d'enquête dans le cadre du programme POPSU Territoires. Les opérations menées ne sont inscrites dans des politiques étatiques qu'à partir de 2020, voire 2021. Leur objectif : comprendre en quoi la démarche portée par les acteurs locaux s'inscrit dans un processus d'innovation, et comment cette démarche peut faire office de modèles à l'échelle locale et nationale dans un contexte de grande ruralité.
En quelques dates :
2011 : dans un contexte inédit depuis un siècle pour le territoire de solde migratoire positif, le PNR répond à un appel à projets du commissariat de massif focalisé sur l'accueil de nouvelles populations. La candidature propose de développer un projet expérimental en faveur du renouvellement de l'habitat îlot pat îlot. Une idée qui fait suite au constat des acteurs locaux : l'offre de logements dans les centres-bourgs est inadaptée aux nouveaux besoins, il faut proposer une diversification de cette dernière. 6 communes sont choisies pour expérimenter cette démarche par îlot, formalisée par un cahier des charges spécifiques, et des équipes de professionnels dédiées.
2013 : conduite de 7 projets d'aménagement à l'échelle du PNR, généralement effectués en dehors des procédures d'aménagement classiques, qui visent à simuler l'initiative privée, toujours dans un logique d'îlot.
[Cette méthode a] permis de lever certaines conditions de faisabilité des démarches de revitalisation en construisant à la fois l'orientation des questionnements et le répertoire de solutions à envisager (MIOT, DUBEAUX, 2022)
2020 : développement d'une OPAH-RU dans la perspective du programme Petites villes de demain
Retrouvez le replay du "café de la recherche" organisé le 8 septembre 2023 par POPSU Territoires et le CNFPT . Sarah Dubeaux revient en détails sur les résultats de l'enquête menée auprès des acteurs locaux.
LE DEPARTEMENT DE LA MEUSE EN APPUI AUX PETITES VILLES DE DEMAIN DANS LA LUTTE CONTRE LA VACANCE
Depuis 2018, le département de la Meuse apporte un appui en ingénierie sur le sujet de la vacance, et plus largement sur les questions d'habitat, aux Petites villes de demain. Sur le territoire, le taux de vacance s'élève à 12%, et peut monter jusqu'à 30% dans les PVD du département. L'objectif ? Lever les freins qui existent.
"La lutte contre la vacance est un travail de dentelles, tout réside dans l'accompagnement des propriétaires"
Etienne Fernandez, référent habitat au conseil départemental de la Meuse
Les enjeux de cet accompagnement :
- La production d'une offre adaptée, soit pour répondre aux besoins des personnes en place, soit pour attirer de nouvelles populations ;
- L'amélioration du cadre de vie et l'image du centre ancien.
La démarche du département vise à accompagner les élus dans l'analyse des besoins en répondant à la question suivante : pour qui remettre des logements sur le marché ? Ensuite à à partir de la réponse, l'objectif est d'accompagner les élus dans la priorisation des actions pour la collectivité : Pour qui ? Sur quels logements ? Quels secteurs ? Pour quelles sorties (de l'accession, du locatif…) ?
Le département a ainsi développé :
- Une cartographie qui permet d'identifier le type de logement vacant et de le caractériser : parc privé / parc social, durée… un outil nécessaire à la prise de conscience et qui facilite la mise à l'agenda du sujet ;
- Des actions de prévention auprès des propriétaires;
- Un parcours investisseur pour étudier la rentabilité des projets ;
- Des dispositifs d'accompagnement financier auprès des PVD.
SAINT-CLAR (GERS), ACCOMPAGNEMENT D'UN EPF POUR LA REHABILITATION D'UN ILOT
Webinaire dédié au projet de réhabilitation de la commune de Saint-Clar avec les intervention d'Elsa Burguière, cheffe de projet PVD CC Bastides de Lomagne de Béatrice Morant, DGS de la commune de Saint-Clar et de Manuel Pauchet, directeur foncier adjoint ouest au sein de l’EPF d’Occitanie
Saint-Clar est une Petite ville de demain située au cœur de la communauté de communes Bastides de Lomagnes (CCQB), au nord du Gers, d'environ 1 100 habitants qui connait ces dernières années une croissance démographique importante (plus 4% de population). Saint-Clar fait office de centralité en matière de commerces, d'artisanat et d'équipements publics notamment, et compte une offre touristique importante là-aussi. Malgré cela la commune connait en centre-ville une vacance commerciale, c’est pourquoi les élus souhaitent favoriser la réintroduction de commerces en centre-ville. Suite à la fermeture d'une boulangerie située sur la Place de la Halle, la mairie a ainsi saisi l'opportunité d'acquérir un îlot – en l'absence de propositions par des propriétaires privés – composé de commerces en RDC et de logements à l'étage en se rapprochant de l'Etablissement public foncier d’Occitanie (EPF).
Etapes de l'opération :
- Acquisition par la commune du bâtiment grâce à un appui financier de l'EPF (avance de trésorerie) et à un appui en ingénierie pour négocier auprès des propriétaires privés qui détenaient le bâtiment, et pour la réalisation d'études et d'un diagnostic technique du bâti par l'EPF
L'idée a été d'acheter l'ensemble des lots de toutes les copropriétés qui composaient le bâtiment en négociants avec les différents propriétaires qui n'étaient pas vendeurs au départ, afin de se retrouver avec un ilot complet et une seule propriété" - Manuel Pauchet
- Signature d'une convention tripartite entre l'EPF, la commune et la CC Bastides de Lomagne qui détient la compétence économie dans le cadre de l'acquisition
- Installation de commerces en RDC en baux précaires avec l'appui de l'EPF : le souhait de la municipalité ayant été de louer rapidement puisque le besoin était présent
- Pour l'étage, il a été fait le choix de désigner un bailleur social en tiers-acquéreur pour réaliser 6 logements
- Pour la cession du foncier, il a été décidé de créer une nouvelle copropriété, les acquéreurs achèteront des lots de copropriété à l'EPF
Ce qui est intéressant pour la commune, c'est qu'elle garde la main sur son projet, elle en reste la maître d'ouvrage jusqu'à la réalisation du projet d'aménagement" – Béatrice Morant
De manière générale, un EPF a pour mission principale de faire du portage foncier et d'apporter un appui en ingénierie foncière, notamment auprès des collectivités. Le schéma d'intervention correspond à : 1) Conventionnement entre l'EPF et la collectivité 2) Etude du projet 3) Acquisition par l'EPF 4) Portage du bien 5) Réalisation de travaux 6) Cession du foncier à l'opérateur désigné par la collectivité
BRIANCON (HAUTES-ALPES), LE PATRIMOINE VACANT DANS LES PETITES VILLES
Marion Serre, architecte aux Arts Décoratifs de l'Ecole de Paris revient dans ce café de la recherche sur le projet de recherche mené sur la petite ville Briançon dans le cadre du programme POPSU Territoires. L'objectif de ce projet ? Répondre aux questions : quelles sont les formes de vacance que l'on retrouve dans un centre historique de petite ville ? Quels processus de revitalisation enclencher face à une situation de vacance ?
L'équipe de recherche a mis au point une méthode de travail afin d'identifier ces situations, en plusieurs étapes :
- Réalisation d'une cartographie des situations suite à une enquête "porte à porte" afin de comprendre les résidences principales, secondaires et les situations de vacance. Cela a permis dans le cas de la commune de Briançàn
- Caractérisation des situations de vacances à l'aide du concept de "tiers foncier" qui permet pour chaque bâtiment de tenir compte de sa morphologie (étage, état...), son statut (copropriété, privé...), son usage (fonction initiale
- Dans le cadre de l'étude de Briançon, étude d'une centaine de parcelles grâce à l'outil ci-dessus, permettant d'identifier 10 situations de vacances récurrentes qui ont donné lieu à l'écriture de 10 fiches spécifiques. Chaque fiche identifie des enjeux pour l'action : programmation, architecture, maîtrise foncière...
"Cet outil permet d'ouvrir la réflexion, on peut l'utiliser comme levier pour faire avancer les représentations
Cette méthode vise à outiller les décideurs publics locaux dans le processus de revitalisation des centres-bourgs, en leur permettant d'accéder à davantage d'informations sur les ilots de vacance, et en leur permettant de se projeter dans l'opérationnel.
SPECIAL OUTRE-MER, LA COMMUNE DE MORNE-A-L'EAU
Avec les interventions de Willy R. CORNELIE, directeur de l’Aménagement du territoire et des services techniques de la commune de Morne-à-l’Eau (Guadeloupe), Alexandre HUET, adjoint auprès du chef du service habitat digne et durable, ANAH, Sabine MONTOUT, chargée de mission habitat, Bureau de l’écologie, du logement, du développement et de l’aménagement durables, DGOM, Marie-Christine ROGER, chargée de mission Outre-Mer auprès du DHUP, DGALN
La commune de Morne-à-l'Eau est une petite ville de Guadeloupe de 16 500 habitants. L'enjeu du logement y est prioritaire avec un taux de vacance dans le centre-bourg qui atteint 30%. Face à ce constat, la municipalité a développé de nombreuses actions, en prêtant une attention particulière à la préservation du bâti vernaculaire dans les opérations de renouvellement urbain.
Le périmètre d'action s'étend sur 54 hectares et concerne essentiellement le centre-bourg où les logements, essentiellement des maisons individuelles, sont pour la majorité très dégradés, et habités par une population vieillissante, aux revenus faibles. Dans cette situation, chaque opération de renouvellement ou de réhabilitation demande un fort besoin d'accompagnement technique et financier auprès des propriétaires.
L'objectif est d'améliorer l'habitat privé en l'adaptant au vieillissement et aux enjeux de transition écologique (Willy R. CORNELIE)
La commune a pour objectif premier d'améliorer l'habitat et de produire 200 logements neufs, de qualité, notamment sur les dents creuses. La difficulté tient à la mobilisation du foncier, sur des parcelles de petites tailles. Pour autant, des opérations aboutissent, comme celle de Lakou-Rezilyans (certifiée Haute Qualité Environnementale) qui a permis notamment la création de 13 logements et 2 commerces en centre-ville.
Les prochaines étapes de travail visent notamment, par la mobilisation du fonds friches, à réaliser des études sur certains ilots vacants, à finaliser l'étude pré-opérationnelle de l'OPAH-RU, ainsi qu'à porter une candidature pour devenir Quartier Prioritaire de la Ville.
PLAN NATIONAL CONTRE LE LOGEMENT VACANT
2020, dans un contexte de raréfaction de l'offre de logement et du foncier, le logement vacant apparait comme une ressource intéressante à mobiliser. En 2022, est alors lancé le Plan National contre le Logement Vacant, piloté par le Ministère du Logement et le Réseau National des Collectivités mobilisées contre le logement vacant en 4 axes de travail, qui a pour objectif la remise sur le marché des logements durablement vacants :
- 1) Création d'une donnée dédiée à la vacance (LOVAC) pour outiller les collectivités dans le repérage de ce phénomène, à partir des données fiscales ;
- 2) La diffusion des "bonnes pratiques en matière de lutte contre la vacance" grâce à la création d'une plateforme d'échange numérique "rencontre des territoires" ;
- 3) Mobiliser les logements vacants pour mieux répondre aux initiatives portées par le Gouvernement en matière de logement ;
- 4) Lancement d'un AMI en 2021 pour un déploiement accéléré du plan national (68 lauréats) ;
ZERO LOGEMENT VACANT
En parallèle, est lancée auprès des collectivités la solution numérique Zéro Logement Vacant, dédiée notamment à l'exploitation des données LOVAC et qui permet de :
- Connaitre les propriétaires ;
- Suivre l'évolution de la donnée et donc du parc vacant ;
- Faire des campagnes d'informations, de prévention auprès de ces propriétaires
DATAVIZ PETIES VILLES DE DEMAIN
Dataviz est un outil en accès gratuit développé par la Banque des Territoires à destination des Petites villes de demain, qui permet de visualiser environ 80 jeux de données sur des sujets clés comme l'habitat et le logement.
Retrouvez dans le replay ci-dessus le partage d'expérience de Manon Mallet, cheffe de projet Petites villes de demain de Créon (Gironde), qui a mobilisé Dataviz pour dresser le portrait de la commune dans le cadre du diagnostic de territoire. Les données ont permis de conforter les fonctions de centralité de la commune de Créon, située à 20km de Bordeaux. Suite à ce diagnostic, la commune a organisé différents focus thématiques avec les élus afin de dresser les orientations stratégiques du projet de territoire.
Dans le cadre de la stratégie habitat, les données Dataviz ont permis d'avoir des informations essentielles sur le parc de logement, le profil des propriétaires, les logements sociaux, l'évolution du prix au m2... Les acteurs locaux ont pu se rendre compte que Créon est une petite ville pourvoyeuse d'appartements, avec aussi un parc social important (14% de logements sociaux sur la commune), également, la nécessité de développer une politique volontariste pour les travaux des primo-accédants du territoire, en lien avec les données sur le niveau de vie de ces derniers.
dans le domaine de l'habitat, Dataviz facilite la construction d'argumentaires pour solliciter des demandes de cofinancements sur certains projets (Manon Mallet)
François Panouillé, chargé de mission innovation et données territoriales à la Banque des Territoires présente en deuxième partie de webinaire les différentes thématiques présentes sur Dataviz avec une entrée "petites villes".
ORT (spécial Outre-Mer)
La problématique en matière de logement dans les communes ultra-marines tient à un niveau de revenus des ménages significativement plus faible qu'en métropole, et en parallèle une proportion de logements insalubres bien supérieure. Aussi, la demande de logement accessible excède très largement la capacité de production en logement social. Enfin, et malgré une hétérogénéité des situations entre les communes, le dépérissement des centres-bourgs est une problématique aussi partagée avec une dégradation forte du bâti, la fermeture des commerces, des difficultés d'animation, et une rareté du foncier aménagé.
L'outil ORT, mis en place avec la loi ELAN (loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), a vocation à organiser un partenariat entre l'Etat, l'EPCI et les communes qui en sont membres, et qui produit de multiples effets juridiques.
En matière d'habitat, l'ORT permet de mobiliser de nombreux dispositifs : fiscaux - dispositif Denormandie en faveur de la rénovation des logements (qui a été adapté à l'Outre-mer notamment dans les travaux éligibles), mais aussi d'abattement d'impôt sur les plus-values de cession de biens – de lutte contre les marchands de sommeil avec les dispositifs DIIF et VIR notamment. En intégrant certaines conditions l'ORT peut valoir OPAH ou OPAH-RU (à découvrir à la 23ème minute dans le webinaire dédié). Découvrir ci-dessous les mesures :
En matière d'aménagement et d'urbanisme
En matière d'ingénierie, foncier et services publics
En matière de centre-ville
LE PLAN LOGEMENT OUTRE-MER (PLOM)
Le Plan Logement Outre-Mer (PLOM) est co-piloté par le ministère chargé des Outre-mer et le ministère du Logement, mis en œuvre par les préfectures et l'état déconcentré, associe tous les grands opérateurs du logement et vise à améliorer les conditions de vie en matière de logement dans les communes ultra-marines.
De nombreuses aides financières sont rattachées aux actions du PLOM, notamment pour des travaux ou de l'ingénierie par l'ANAH, le ministère des Outre-mer. Ces aides doivent permettre de sortir de l'insalubrité tout en accompagnant les propriétaires occupants, les bailleurs et les collectivités.
MaPrimeRénov’, copropriété en Outre-mer
L'ANAH verse des aides aux travaux afin de lutter contre l'habitat indigne et en faveur de l'adaptation au changement climatique. Dans un contexte ultra-marin, la particularité tient notamment au fait que les aides sont adressées directement aux propriétaires-bailleurs.
« MaPrimeRénov’ Copropriété » est un dispositif mis en place en outre-mer depuis le 1er septembre 2023 qui vise à financer des travaux d'amélioration de la performance et du confort énergétique portant sur les parties communes des copropriétés. Un cadre de travaux est défini avec l'obligation de réaliser un audit énergétique et d'avoir au minimum 2 types de travaux de familles différents (toiture, parois extérieures…).