Bienvenue sur la parallaxe « les grands enjeux du logement » de la saison thématique « Répondre aux enjeux du logement dans les Petites villes de demain ». Vous y trouverez les paroles d’experts et des partenaires du programme, des outils pour agir et des exemples d’actions menées par des Petites villes de demain.
Les Petites villes de demain entrent progressivement en phase opérationnelle en mettant en œuvre les actions définies dans leur plan d’actions opérationnel. L’offre de logements, dans sa diversité de formes, de localisation, de niveau de rénovation énergétique… impacte fortement le dynamisme et l'attrait des petites centralités. Pour répondre à des enjeux et problématiques majeurs en matière de logement, les élus sont nombreux à mener des projets pour agir sur le parc de logement accessible.
Entre changement climatique et évolution sociodémographique, de nouvelles contraintes apparaissent comme le confort thermique, l'utilisation de matériaux écologiques, et la transformation des usages. Ces questions se posent avec une acuité particulière dans les petites villes et les territoires peu denses. La rénovation énergétique, la lutte contre la vacance des logements et l’insalubrité à résorber dans certains territoires sont au cœur des stratégies de territoires.
Les nouvelles formes d'habiter, la restructuration de l’existant, la reconfiguration d’appartements, la démolition sélective, la cohabitation, l’habitat intergénérationnel, l’habitabilité de la ville avec l’amélioration du cadre de vie, un plus grand rapport à la nature et une plus grande proximité aux services… Les solutions sont là et elles doivent guider les réflexions pour construire un logement pour tous les habitants des petites centralités.
Alors que l’ANCT, via le Club Petites villes de demain a déjà consacré une série de webinaires, en 2022, sur les enjeux d’habitat, il a semblé important de proposer, à nouveau, cette série de rendez-vous numériques et présentiels pour accompagner les réflexions et projets des Petites villes de demain. Le témoignage d’élus et chefs de projet PVD, des partenaires du programme et des chercheurs, permet de revenir sur les outils qui facilitent le passage à l’action, l’échange autour d’actions et de projets menées des PVD ainsi que sur les enjeux identifiés comme prioritaires. Cette « saison thématique » est là pour aider les élus et chefs de projet à relever les nombreux défis en matière de logement.
Retour en vidéo sur le webinaire de lancement de la saison thématique "Répondre aux enjeux du logement dans les Petites villes de demain", introduit par Dominique Consille, directrice des programmes Action cœur de ville et Petites villes de demain, de l’ANCT
Paroles d'experts
L'Association des Petites Villes de France (APVF)
« La problématique du logement va au-delà de l'enjeu crucial de l'habitabilité de la ville, il ne s'agit pas simplement de résider, mais bien de répondre à toutes les questions liées à l'offre globale d'attractivité pour son territoire. »
La situation dans les petites villes est hétérogène. Une partie d’entre-elles, périurbaines, souvent en zone tendue, a comme enjeu prioritaire celui de la création de logements pour répondre à aux besoins. En face, une deuxième catégorie concerne plus directement des petites villes « bourg-centre », en zone détendue, cumulant des problématiques de vacances, aussi bien dans les logements que dans le parc commercial. Pour ces dernières, l’axe prioritaire est d’abord celui de la revitalisation de leur centre-ville par la rénovation du bâti ancien dégradé et l’adaptation de l’offre en faveur de la mixité sociale.
- 60 % des terrains achetés en France par des particuliers pour la construction de maison individuelle se situent dans des villes de moins de 10 000 habitants. (APVF)
- L’Association des petites villes de France (APVF), partenaire du programme Petites villes de demain, représente les communes de 2 500 à 25 000 habitants soit 4 000 communes de la strate, ce qui représente 26 millions d'habitants et 39 % de la population française. 407 communes PVD sont adhérentes à l’APVF.
La Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN – Ministère de la Transition Ecologique )
« La mise en œuvre d'une politique coordonnée de réhabilitation du parc immobilier bâti et d'amélioration de l'offre de logement contribue à l'amélioration du cadre de vie et à la préservation de la mixité dans les territoires. »
La DGALN, aux côtés de l’ANCT et des partenaires du programme Petites villes de demain, accompagne les élus pour agir de façon coordonnée sur le volet spécifique de l’habitat. Elle pilote et soutient en lien avec les opérateurs et les collectivités de nombreux outils pour la rénovation énergétique des logements, le traitement de l'habitat dégradé, la restructuration des logements du parc social ou privé, l’adaptation des logements à la perte d'autonomie, la lutte contre la vacance ou encore l'attractivité du parc locatif.
- 12 % du parc privé se situe dans les communes PVD, et regroupe 17 % de la vacance de long terme en 2022, soit plus de 190 000 logements vacants depuis plus de 2 ans.
- 5 millions de logements, soit 17 % du parc constitue des passoires énergétiques (classe F ou G) qui devront être rénové au plus tard en 2027.
L'Agence nationale de l’habitat (Anah)
L'habitat des centres anciens doit faire l’objet de toutes les intentions. Les Petites villes de demain sont confrontées à différents enjeux en matière d'habitat : qu’il s'agisse de vacance ou d'habitat ancien dégradés, la question de la transition démographique autant que celle de la transition écologique doit guider les projets.
L’Agence nationale de l’habitat est engagée aux côtés des Petites villes de demain et met à disposition des élus de nombreux outils pour traiter les problématiques d’habitat. À ce titre, l’OPAH et son volet Renouvellement urbain est un dispositif contractuel adapté pour traiter des situations complexes. Que ça soit l'habitat dégradé ou la lutte contre la vacance des logements, il est possible avec l’OPAH-RU de mobiliser l’ensemble des outils coercitifs indispensables pour l’amélioration de l’habitat dans les petites centralités.
- 35 dossiers ont été instruits dans le cadre du recyclage de l'habitat indigne pour un montant d'un peu plus de 13 millions d'euros. (RHI THIRORI)
- L’Anah, avec l’ANCT et la Banque des Territoires participe au financement des chefs de projets PVD depuis le début du programme avec le financement de 264 postes pour un peu plus de 10 millions d'euros.
Solène Gaudin, Enseignante chercheure, experte POPSU Territoires
À l’heure où la crise du logement concerne un nombre croissant de ménages, le « milieu récepteur » doit faire l’objet d’une intention particulière avant d’amorcer tout projet d’habitat. La définition des objets doit se faire en lien avec les caractéristiques sociales des petites villes, la préservation de leurs qualités paysagères et patrimoniales et en concertation avec toutes la chaîne des acteurs locaux. Ainsi, l’ambition de production de plus de logements peut être questionnée au profit d’une meilleure maîtrise du foncier et la mise sur le marché de logements à des prix plus abordables.
Retour d'expérience
Montbard, Côte-d'Or, Bourgogne-Franche-Comté
Montbard, Petite ville de demain du département de la Côte-d’Or comptait 8000 habitants dans les années 80. Suite aux phénomènes de désindustrialisation, la ville a depuis perdu 3 000 habitants. Aujourd’hui, la commune compte près de 3 000 logements dont la moitié ont été construits avant la première réglementation thermique. Pour amplifier la rénovation de ces nombreux logements, la commune a inclu dans sa convention-cadre PVD une OPAH-RU pour actionner les dispositifs coercitifs pour l’amélioration du parc existant.
4 millions d'euros sont consacrés à cette opération, une première moitié pour l’opération de RHI-THIRORI, la première du département, et une autre moitié réservée pour accompagner les propriétaires privés dans cette OPAH. Le point fort de la stratégie de Montbard repose sur l’articulation resserrée entre une première OPAH lancée en 2016-2022 et cette nouvelle OPAH pour la période 2023-2028. Il a ainsi été possible d’identifier les points d’amélioration pour la mise en œuvre de la politique publique d’habitat et ainsi mieux travailler avec les propriétaires bailleurs, souvent beaucoup plus difficile à mobiliser que pour les propriétaires occupants.
Cette opération a été rendue possible grâce à la mobilisation de plusieurs partenaires financiers et tout particulièrement celle de l’Anah. La commune a été appuyée par ailleurs par le département de la Côte-d'Or qui a contractualisé avec la Fondation du Patrimoine pour financer cette opération. Une boîte à outils a notamment été produite en direction des habitants et des propriétaires privés, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Celle-ci a pu être déployée de façon opérationnelle par l’opérateur Soliha pour accompagner techniquement et humainement les habitants au cas par cas dans leur projet.
Direction départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) du Gard, Occitanie
Aujourd’hui, si on produit des logements de meilleure qualité, on va redonner de l’attractivité à nos centres-villes, le logement, par sa production et sa rénovation, doit être au cœur des stratégies d’attractivité.
Sébastien Ferra, directeur départemental de la DDTM du Gard
Le département du Gard compte 21 Petites villes de demain avec une hétérogénéité importante au niveau des différentes communes accompagnées par la DTTM. Certaines très petites, avec un niveau de paupérisation majeure, et certaines plus importantes, avec des capacités d'ingénierie conséquente. Dans ce contexte, dès le lancement du programme, la DDTM a souhaité recruter spécifiquement un agent ayant notamment pour mission l'animation du club département regroupant les 12 chefs de projet PVD répartis entre les 21 communes du département.
Cette animation de réseau propose des réunions régulières thématiques tous les mois et mobilise l’ensemble des partenaires locaux du programme Petites villes de demain. Il s’agit de faciliter la circulation des informations entre l’ensemble de la chaîne d’acteurs, du niveau national, régional, et départemental, directement vers les territoires et les petites villes.
Ce binôme agile et opérationnel est une porte d’entrée aujourd’hui plébiscitée par les chefs de projets PVD locaux pour la résolution des problématiques liée à l’habitat, que ce soit en matière de lutte contre la vacance, de rénovation des logements dégradés ou encore de rénovation énergétique.
La politique ambitieuse de Castillon-la-Bataille
Avec des interventions de Christine Bour, chargée de mission politiques bailleurs, Anah, Jacques Breillat, maire de Castillon-la-Bataille (Gironde), Lola Davidson, directrice du programme “Engagés pour la qualité du logement de demain”, GIP EPAU, Hugo Goffette, directeur du projet renouvellement urbain au sein de la commune de Castillon-la-Bataille (Gironde), Emmanuelle Le Bris, directrice adjointe du programme Petites villes de demain, Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), Damien Metivier, adjoint à la cheffe du bureau de la réglementation des attributions des logements sociaux, DGALN – MTECT
En 2014, l'équipe nouvellement élue de la commune de Castillon-la-Bataille fait le choix, dans le cadre du projet de revitalisation de centre-bourg, et face à des indicateurs sociaux révélateurs de fragilités socio-économiques, de décliner une stratégie d'intervention dans l'ensemble des domaines des politiques publiques.
Nous étions dans une phase [suite au diagnostic] où nous n'avions pas le luxe d'amorcer des politiques sectorielles les unes derrière les autres, il nous a fallu définir une politique d'intervention en 4 volets - , Jacques Breillat
- Remettre de l'activité à l'intérieur de la ville – lutte en matière de vacance commerciale (ville active)
- Retravailler l'habitat et le logements – lutte contre les marchands de sommeil et la vacance de logements (ville habitée)
- Améliorer la qualité des espaces publics (ville accueillante)
- Accueillir mieux – prise en compte des dimensions urbaines du tissu (ville en commun)
La politique habitat et logement menée au sein de cette Petite ville de demain repose sur 3 volets :
- Volet incitatif : volet tourné davantage vers les propriétaires privés - renforcement de l'OPAH-RU en y adjoignant des opérations de restauration immobilière (ORI). L'objectif ? Accompagner les propriétaires privés dans la restauration de leur logement (une centaine de logements dans le viseur), grâce notamment à des aides financières et en ingénierie par l'ANAH. Dans le même volet, des travaux de préemption sont en cours afin d'accompagner le vieillissement de la population par l'adaptation des logements, ainsi qu'un projet d'habitat partagé de 9 logements en centre-ville soutenu par l'ANCT et l'ANAH.
- Volet interventionniste : concentré sur le centre-ville, ce volet vise à permettre la réhabilitation de « poches d'immeubles très dégradées » en lien avec l'EPF (voir le tour d'expérience de la petite ville de Saint-Clar ci-dessus). La commune n'intervient pas en direct mais passe par une société d'aménagement.
Sur ce projet, nous prônons la dé-densification - Hugo Goffette
- Volet coercitif : dans ce volet, l'objectif est d'identifier et de lutter contre les logements indignes à travers la mobilisation des différents outils (DPU, permis de louer, LHI…)
Les outils au service de l'action
Le programme Petites villes de demain apporte à travers ses partenaires un appui fort aux communes pour leur permettre de piloter efficacement et durablement l'axe "habitat" des stratégies de revitalisation. Les neufs outils listés ci-dessous sont à retrouver en détails sur le site internet des partenaires.
Fonds vert
Le volet « recyclage foncier » du fonds vert (anciennement Fonds friche) permet de financer des projets d'aménagement et des programmes de logements qui ne trouvent pas d'équilibre financier.
Exemple DE LA COMMUNE D'Yvetot (76) 270 000€ ont été accordés pour la démolition d’une friche commerciale avec comme projet la construction de 69 logements sociaux.
L’Opération de revitalisation de territoire (ORT)
L'ORT offre un cadre partenarial privilégié où les élus des communes avec leur intercommunalité et l'État peuvent réfléchir à la bonne articulation entre production de logements neufs et rénovation de l'existant en priorisant les interventions dans les centres-bourg. Elle permet par exemple de bénéficier des aides fiscales et de facilités juridiques pour accélérer les projets de rénovation (dispositif fiscal Denormandie dans l'ancien par exemple).
Exemple D'OmbréE d'Anjou (49) qui conjugue à la fois une forte ambition patrimoniale avec une Opération de restauration immobilière suivie d'une Opération programmée pour l'amélioration de l'habitat. Cette série d’actions a permis de rénover en profondeur des logements autour de la Porte Angevine, Monument historique du XVIII siècle, en préservant la valeur patrimoniale.
L'opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH)
Contractualisée avec l'Agence nationale de l'habitat, l'OPAH-RU permet la mise en œuvre là aussi d'une politique coordonnée de réhabilitation du parc immobilier bâti et d'amélioration de l'offre de logement du parc privé.
Exemple DE la Communauté d'agglomération Pays Basque (64) QUI porte à travers sa convention PVD qui vaut ORT, un projet d'OPAH-RU. Cette opération est déployée sur plusieurs communes afin de réhabiliter du parc ancien, public et privé, et de proposer une nouvelle offre de logement dans le centre-ville.
L’Atelier flash - Opération de requalification des îlots anciens
Les opérations à l’échelle de l’îlot permettent d'avoir des politiques de requalification de centre ancien efficaces et permettant d'engager des réhabilitations lourdes d'immeubles patrimoniaux. Elles permettent de restructurer en profondeur des logements insalubres et de créer de nouveaux logements. Il s’agit, en travaillant à l’îlot, d'aménager des quartiers entiers et développer un projet soutenable au bénéfice des habitants en matière de logement, mais aussi de transports, de services publics et donc du cadre de vie dans son ensemble.
Exemple : Saverdun (09) a fait l'objet d'un accompagnement spécifique en faveur de la requalification d'îlots anciens dans le cadre d'un Atelier flash sollicité par la collectivité auprès de la DGALN.
Zéro Logement Vacant (ZLV)
Pour accompagner les élus dans la lutte contre la vacance, le dispositif Zéro Logement Vacant déployé depuis 2 ans aide les collectivités à mobiliser des propriétaires de logement vacant pour les accompagner dans la remise sur le marché de leur logement. La DGALN propose des webinaires de présentation de l’outil à l'intention des collectivités et des chefs de projet PVD intéressés.
MonAccompagnateurRenov’
La rénovation énergétique permet de réaliser des économies indispensables pour contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, conformément à la loi Énergie Climat. Le dispositif « MonAccompagnateurRenov’ » déployé récemment permet d'accompagner les ménages pour réaliser les travaux de rénovation les plus conséquents.
MaPrimeAdapt'
Le dispositif MaPrimeAdapt' permet de financier des travaux d'adaptation du logement pour les personnes âgées et celles en situation de handicap. Il permet ainsi répondre à l'enjeu de transition démographique dans les territoires.
Exemple DE la Communauté d'agglomération Pornic agglo Pays de Retz (44) prévoit dans sa convention PVD un plan d'action qui vise à mettre en place une aide à la rénovation énergétique et à l'adaptation au vieillissement des logements en centre-ville.
Résorption de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) et du traitement de l'habitat insalubre remédiable (THIRORI)
L’opération de RHI, sous maîtrise d’ouvrage publique locale, concerne les immeubles insalubres irrémédiables ou dangereux et définitivement interdits à l’habitation. Elle se fait par acquisition publique puis pas démolition ou éventuellement réhabilitation.
Le dispositif THIRORI, sous maîtrise d’ouvrage publique locale également, vise la réhabilitation lourde d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles acquis par expropriation ou à l’amiable. Il concerne notamment les immeubles sous arrêté d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de prescription de mise en sécurité ou les immeubles sous DUP de Restauration Immobilière. Les immeubles ainsi acquis sont réhabilités.
Le dispositif THIRORI, sous maîtrise d’ouvrage publique locale également, vise la réhabilitation lourde d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles acquis par expropriation ou à l’amiable. Il concerne notamment les immeubles sous arrêté d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de prescription de mise en sécurité ou les immeubles sous DUP de Restauration Immobilière. Les immeubles ainsi acquis sont réhabilités. Les deux dispositifs, qui peuvent être utilisés de façon concomitante, visent la production de logement dans un objectif de mixité sociale
Les aides de l'Agence Nationale de l'Habitat
LocAvantages est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires qui proposent un logement à la location de bénéficier de réductions d'impôts en respectant certaines conditions : fixer un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local ; louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale ; louer à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé par l’État ; proposer à la location un bien non meublé ; louer pour une durée de six ans minimum ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille ; ne pas louer un logement classé en E ou F, autrement dit une passoire thermique. Pour en bénéficier il est nécessaire de conventionner avec l'ANAH. LocAvantages permet donc aux collectivités de développer une offre de logement locatif à loyer abordable.
Les aides à la Maitrise d'Ouvrage d'Insertion (MOI) : production par le secteur associatif d'une offre de logements accessibles aux ménages en situation de précarité en combinant plusieurs savoir-faire reconnus, cela permet aux collectivités de mobiliser un opérateur reconnu pour prendre en charge la rénovation et la gestion locative.
Engagés pour la qualité du logement de demain
Le programme Engagés pour la qualité du logement de demain est issu d'une réflexion interministérielle sur une baisse de la qualité dans la production des logements de ces dernières décennies (+ lien vers les 2 rapports clés sur le sujet + lien). L'objectif du programme est de pouvoir expérimenter à travers 97 projets lauréats des modes de faire en vue de pouvoir faire évoluer les normes et les réglementations en vigueur si cela est porteur de sens. Chaque équipe lauréate comporte une collectivité, une maitrise d'ouvrage (qui peut être la collectivité), une maîtrise d'œuvre, une partie recherche.
Exemple de projet lauréat : la création d'un projet de maison multigénérationnelle à Cancale qui pourrait comprendre au rez-de-chaussée 5 grands studios pour les séniors et à l'étage un appartement familial. L'idée est de créer une première expérimentation à Cancale puis de généraliser ce concept à toute la France.